Immobilienbewertung
Erstellung von Verkehrswertgutachten
Als zertifizierte Sachverständige zur Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken mit mehr als 10 Jahren Erfahrung und fortlaufender Weiterbildung in diesem Bereich stehe ich als kompetente Ansprechpartnerin zur Verfügung.
Die Schwerpunkte meiner Arbeit liegen in der Erstellung von Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) sowie in der Beratung hinsichtlich des Immobilienerwerbs oder -verkaufs bzw. Erstellung von Kurzgutachten zur Marktwerteinschätzung.
Erstellung von gerichtsfesten Verkehrswertgutachten von bebauten und unbebauten Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten (Erbbaurechte, Wohnungs- und Teileigentum) sowie von dinglichen Rechten und Belastungen, wie z.B. Wohnungsrechte, Reallasten, Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten im Zusammenhang mit:
Finanzierungen
Zwangsversteigerungsverfahren
Erbauauseinandersetzungen (z.B. Pflichtteilsansprüchen)
Schenkungen
Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt bezüglich der Bemessung von Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer, betriebliche Entnahme oder Einlage von gewerblich genutzten Immobilien/Grundstücken
Zugewinnausgleichsansprüchen bei Ehescheidungen
Kauf-/Verkaufspreisen
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Welche Bewertungsverfahren gibt es?
Im Folgenden werden die unterschiedlichen Verfahren im Rahmen der Immobilienbewertung vorgestellt.
Sachwertverfahren (§§ 35 – 39 ImmoWertV 21)
vorwiegend anzuwenden bei eigengenutzten Objekten, wie z.B. Ein-/ Zweifamilienhäusern.
Der Sachwert wird aus der Summe des Bodenwerts, den vorläufigen Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen baulichen Anlagen (wie Gebäude und bauliche Außenanlagen) sowie der sonstigen (nicht baulichen) Anlagen (vgl. § 35 Abs. 2 ImmoWertV 21) und ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (z.B. Mängel, Schäden, Lasten und Rechte) abgeleitet.
Die Summe aus Bodenwert, vorläufigem Sachwert der baulichen Anlagen und vorläufigem Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen ergibt den vorläufigen Sachwert des Grundstücks.
Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist anschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen. Zur Berücksichtigung der Marktlage (allgemeine Wertverhältnisse) ist i. d. R. eine Marktanpassung mittels Sachwertfaktor erforderlich. Diese sind durch Nachbewertungen, d. h. aus den Verhältnissen von realisierten Vergleichskaufpreisen und für diese Vergleichsobjekte berechnete vorläufige Sachwerte (= Substanzwerte) zu ermitteln. Die „Marktanpassung“ des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt führt im Ergebnis erst zum marktangepassten vorläufigen Sachwert des Grundstücks und stellt damit den „wichtigsten Rechenschritt“ innerhalb der Sachwertermittlung dar.
Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen + sonstige Anlagen) den Vergleichsmaßstab bildet.
Ertragswertverfahren (§§ 17 20 ImmoWertV)
vorwiegend anzuwenden bei renditeorientierten Immobilien, wie z. B. Mehrfamilienwohnhäuser, Wohn-/ Geschäftshäuser, rein gewerblich genutzte Objekte.
Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf dem marktüblich erzielbaren jährlichen Reinertrag. Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der Reinertrag ist über die Restnutzungsdauer zu kapitalisieren. In die zur Kapitalisierung heranzuziehenden Vervielfältigter (Anlage 1 zu §20 ImmoWertV) ist die Abschreibung eingerechnet.
Im vereinfachten Ertragswertverfahren (§ 17 (2) 2. ImmoWertV) wird der Ertragswert ermittelt aus dem kapitalisierten Reinertrag und dem nach §16 ImmoWertV ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Wertes von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach §20 ImmoWertV abzuzinsen ist.
Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen.
Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar.
Vergleichswertverfahren (§§ 24 – 26 ImmoWertV 21)
vorwiegend anzuwenden bei selbstgenutztem oder vermietetem bei Wohnungs-/ Teileigentum, teilw. auch bei Einfamilienreihenhäusern.
Die Ermittlung des vorläufigen Vergleichswerts kann entweder auf der statistischen Auswertung einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen (Vergleichspreisverfahren) oder auf der Multiplikation eines an die Merkmale des zu bewertenden Objektes angepassten Vergleichsfaktors mit der entsprechenden Bezugsgröße (Vergleichsfaktorverfahren) basieren.
Zur Ermittlung von Vergleichspreisen sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale (z. B. Lage, Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Größe, beitragsrechtlicher Zustand, Gebäudeart, baulicher Zustand, Wohnfläche etc.) aufweisen und deren Vertragszeitpunkte in hinreichend zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag stehen.
Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken zu Grunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen. Dabei sollen vorhandene Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten herangezogen werden.
Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorläufigen Vergleichswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Vergleichswerts aus dem marktangepassten vorläufigen Vergleichswerts sachgemäß zu berücksichtigen.
Das Vergleichswertverfahren stellt im Rahmen der Immobilienbewertung insbesondere durch die Verwendung von Vergleichspreisen (direkt) bzw. Vergleichsfaktoren (indirekt) einen Kaufpreisvergleich dar.
Unterschied zwischen Marktwerteinschätzung (Kurzgutachten) und
Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB)
Je nach Zweck der Wertermittlung kann auch eine gutachterliche Stellungnahme zur Marktwerteinschätzung (Kurzgutachten) erstellt werden, die allerdings im Umfang nicht einer Verkehrswertermittlung nach § 194 entspricht. Umfangreiche Marktrecherchen, Auskünfte von Fachämtern (z. B. Altlasten, Anliegerbescheinigungen, Baulasten etc.) werden nicht explizit eingeholt und ggf. auch nicht berücksichtigt.
Ein Kurzgutachten umfasst ca. 20-25 Seite, die Objektbeschreibungen beziehen sich auf die wesentlichen Ausstattungsmerkmale. Ggf. vorhandene Mängel und Schäden werden nur pauschal berücksichtigt. Kurzgutachten können für „normale“ Ein-/ Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienwohnhäuser mit normaler Grundstücksgröße und in normalem Zustand, d.h. ohne irgendwelche Besonderheiten, hierzu zählen auch eine Vielzahl von zu berücksichtigenden Mängeln/ Schäden, Erbbaurechte u.ä., erstellt werden.
Verwendung:
Marktwerteinschätzungen (Kurzgutachten) sind nicht „gerichtsfest“ und werden auch nicht bei der Finanzbehörde (Wertermittlung zwecks Besteuerung) anerkannt. Sie dienen in erster Linie als Grundlage für Kaufpreisverhandlungen. In einigen Fällen (abhängig vom jeweiligen Gericht/ Sachbearbeiter) werden Kurzgutachten auch vom Betreuungsgericht zum Nachweis der wirtschaftlichen Handlungsweise akzeptiert.
Informeller Charakter
Eine Marktwerteinschätzung ist weniger formal als ein Verkehrswertgutachten. Es handelt sich um eine allgemeine Einschätzung des Immobilienwerts, unter Verwendung der zur Verfügung stehenden Objektdaten (z.B. Flächenangaben, Mieten etc. gemäß Eigentümerangabe) sowie den zum Wertermittlungsstichtag zur Verfügung stehenden Marktdaten des örtlichen Gutachterausschusses (z.B. Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze), in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), jedoch ohne die strikten Standards und Anforderungen, die für ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB gelten.
Geringere Detailtiefe
Im Vergleich zu einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB enthält eine Marktwerteinschätzung weniger detaillierte Informationen und keine ausführlichen Begründungen der Wertansätze.
Kürzere Bearbeitungszeit
Eine Marktwerteinschätzung kann in der Regel schneller erstellt werden als ein formelles Verkehrswertgutachten, da sie weniger umfassende Analyse- und Berichtsverpflichtungen erfordert.
Kosten
Welche Unterlagen werden für die Gutachtenerstellung benötigt?
Für die eine Gutachtenerstellung werden im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen benötigt:
- Aktueller, vollständiger Grundbuchauszug
- ggf. Bewilligungen zu den in Abt. II eingetragenen Rechten/Lasten
- Bauunterlagen (Grundrisse, Schnitte, Wohn-/ Nutzflächenberechnungen, Baubeschreibung, ggf. Bauschein/Baugenehmigung)
- Auflistung ggf. erfolgter Modernisierungen der letzten 15-20 Jahre (z.B. Dach, Fenster, Fassade, Bäder, Heizung etc.) mit Angabe des Zeitpunktes (ca.)
- Mietverträge/ Mietaufstellung (Nettokaltmieten)
- Energieausweis (sofern vorhanden)
nach Absprache auch
- Auskunft aus dem Baulasten- und Altlastenverzeichnis
- Ggf. Auskunft aus der Denkmalliste
- Anliegerbescheinigung
bei Wohnungs- und Teileigentum darüber hinaus
- Kopie der Teilungserklärung
- Aufteilungspläne
- Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftspläne der zurückliegenden 3 Jahre
- Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
- Höhe der Instandhaltungsrücklagen
- Ggf. getroffene Beschlüsse zu geplanten Modernisierungen zu den Stichtagen
Sofern erforderlich, bin ich Ihnen gerne bei der Beschaffung von Unterlagen bei den Behörden behilflich.
für die Bewertung einer auf dem Dach montierten PV-Anlage
- Technische Anlagedokumentation (u.a. Hersteller, Leistungsangaben, Mess – und Fernsteuerungseinrichtungen)
- Betreiber der Anlage? Ggf. Pachtverträge.
- Baujahr der Anlage
- Netzanschluss- und Einspeiseverträge
- Vertrag mit der Bundesnetzagentur (Laufzeit/ Vergütung)
- Angaben zum jährlichen Ertrag (Abrechnungen der letzten 3 Jahre)
- Wie hoch ist der Einspeiseanteil?
- Ist ein Speicher vorhanden?
- Höhe der jährlichen Wartungskosten
- (Mehr-) Kosten für die PVA bei der Gebäudeversicherung
- Höhe der jährlichen Zählermiete
- ggf. Reinigungskosten
- Die Lebensdauer von Wechselrichtern beträgt in der Regel 10 Jahre. Wurde dieser zum Stichtag bereits erneuert? Wenn ja, wann?